Zone détendue, le mythe de la vacance locative

 

La zone détendue fait peur, brrr…

 

Oh qu’elle fait peur la zone détendue… Il est une constance chez l’investisseur qui débute par l’acquisition d’un immeuble de rapport en zone détendue, c’est de savoir s’il va trouver facilement des locataires ou au contraire subir les affres de la pré-supposée vacance locative en dehors des mégapoles. Que l’immeuble soit acheté loué ou vide, le débutant se pose toujours cette question, mon immeuble de rapport sera-t-il un immeuble gagnant?

Alors le débutant qui n’a pas les deux pieds dans le même sabot cherche des avis sur Internet, des avis relatifs au marché local visé, des informations sur son « état locatif ». C’est vrai, la zone détendue, ça fait peur. Je le sais, je suis passé par là et je vois sans cesse ces questions parmi les débutants. Vous voulez mon avis sur la question après plusieurs mois de recul? On s’en tape!

 

L’exode rural, toussa toussa

 

Pour continuer dans la même veine, déjà entendu dans une formation sur l’immobilier, il en est qui ne jurent que par les grandes métropoles parce que bon zone détendue, toussa toussa, l’exode rural, toussa toussa… Alors évidemment que l’exode rural a eu lieu. Pour moi par exemple, il me suffit de me rappeler où ma mère, qui vient d’avoir 70 ans, a grandi et où elle vit aujourd’hui. Et oui, nombre de petites villes, de villes moyennes ont perdu des habitants. Et encore, pas toutes. Mais surtout, dans la plupart des villes concernées, cet exode s’est ralenti, voir stoppé. Quand les infrastructures sont présentes, la ville présente une certaine résilience qui voit des arrivants remplacer les partants. Et même si le solde est négatif et que l’exode se poursuit lentement, avant qu’une ville disparaisse, ce sera une question de décennies. Nos immeubles auront été remboursés depuis longtemps, non sans nous avoir généré une rente appréciable, ainsi qu’à nos descendants. Pour revenir sur le village où a grandi ma maman, il a aujourd’hui plus d’habitants que dans les années 1960… Comme quoi même un village qui a connu son maximum d’habitants en 1840 avec 700 habitants, n’a toujours pas disparu! La zone détendue fait de la résistance.

 

Les petits commerces disparaissent

 

Et oui, les petits commerces disparaissent. C’est particulièrement vrai en zone détendue. Ils ont tout d’abord subi l’implantation des grandes surfaces en périphéries et leur stationnement gratuit quand ce même stationnement est devenu payant dans quasiment toutes les villes. A présent le commerce en ligne et l’uberisation à grands pas de l’économie finissent de les achever. Cela touche la zone détendue où des rue entières voient leurs rez-de-chaussée être abandonnés, mais il faut se préparer à ce que cela touche toutes les villes qu’elle que soit leur taille. Il ne restera bientôt plus que des activités ne pouvant être portées sur Internet, comme les salons de coiffure par exemple. Et encore, il est probable que ce secteur connaisse lui aussi des mutations avec la possibilité de commander une coupe chez soi par du personnel qui viendrait avec son matériel (cela existe déjà, mais c’est à cette heure relativement confidentiel). Arrivé ici, en tant que bailleur, ou futur bailleur, il faut se poser les bonnes questions. Tout d’abord, jusqu’à preuve du contraire, les commerces qui disparaissent n’ont aucun impact sur le besoin des gens d’avoir un toit! Ensuite, ces commerces vacants peuvent aussi présenter des opportunités d’investissement. Ces locaux peuvent être réhabilités en habitation par exemple. Mais ils peuvent aussi faire l’objet d’intéressantes négociations. C’est ainsi que si j’avais été plus malin, j’aurais pu acheter l’an dernier, à 3 heures de route de chez moi, un immeuble d’habitation en parfait état, avec deux grands locaux commerciaux… vides. Je vous raconterai un jour dans le détail cette histoire, mais pour faire court ici et illustrer les opportunités qui peuvent naître de locaux commerciaux vides, ma SCI aurait pu avoir un immeuble à 25% de rentabilité… Bref, les petits commerces qui disparaissent, c’est soi un non événement du point de vue du bailleur ou une opportunité à saisir!

 

Les 2 millions de logements vacants

 

Parce que je suis en forme, j’en profite aussi pour épingler gentiment les personnes qui prétendent qu’il n’y a aucune pénurie de logements en France, basant une partie de leur argumentation sur une estimation de 2 millions de logements laissés vacants. Pour moi qui ai investi dans une ville de province qui présente un taux de logements vacants très honnête de 18%, ces 2 millions de logements vacants constituent une vaste rigolade. Ils les ont vu les logements vacants ceux qui prétendent qu’il ne manque pas de logements en France? Mince, les logements vacants que je connais le sont depuis des années! Succession en attente de liquidation, propriétaires qui laissent leurs biens à l’abandon, etc, etc… Pour chacun de ces biens, il faut des dizaines de milliers d’euros pour les rétablir d’une part et les mettre au goût du jour d’autre part. Seuls des investisseurs peuvent s’y risquer et encore faut-il que le bien soit situé au bon endroit et que les travaux à mener n’obère pas la rentabilité de l’investissement. Aussi, même en zone détendue, le marché s’équilibre naturellement avec la mise hors marché des biens en déshérence. Surtout qu’au prix du neuf, les promoteurs ne fréquentent pas ces contrées!

 

Mangez-en

 

Oui, la zone détendue, c’est du tout bon, mangez-en! Quand certains achètent des appartements en zone tendue, vous pouvez vous offrir des immeubles en zone détendue, avec des loyers globalement doublés ou mieux. C’est ainsi que lorsque vos immeubles seront remboursés, vous disposerez d’une puissance financière vous permettant au choix d’en vivre grassement ou d’entreprendre des opérations d’investissements plus importantes, en zone tendue, inenvisageables pour un débutant. Mais même avant leur remboursement, les immeubles en zone détendue permettent de dégager une rente plus importante après chaque opération. Au bout des kilomètres se trouvent des rentabilités qui n’ont plus cours dans les grandes villes depuis longtemps. Dans ces conditions, pourquoi s’en priver? Car même s’il est vrai que des rentabilités importantes peuvent être atteintes en zone tendue en faisant appel à la colocation et la location de courte durée, ces approches ne seront jamais aussi passive qu’un immeuble de rapport. Certains pointeront les kilomètres en voiture que nos immeubles en zone détendue requièrent et qui baissent notre rentabilité. De mon côté, je peux tout aussi bien mettre l’accent sur l’augmentation des charges de copropriété auxquelles devront faire face les propriétaires d’appartements, ce qui minera tout aussi sûrement la rentabilité à moyen terme de leur investissement. En synthèse, sautez dans votre voiture et mangez-en! Puis déléguez le tout et partez au soleil!

 

Ok Frédéric, mais la vacance locative?

 

Mais alors Frédéric, qu’en est-il de la vacance locative en zone détendue? Un mythe? Et bien oui, un mythe parmi tant d’autres, véhiculé, s’agissant de celui-ci, par ceux qui sont rassurés d’avoir 50 appels après avoir mis leur bien en annonce. J’ai l’avantage de connaître les deux mondes, avec un appartement loué en petite couronne parisienne et 10 lots d’habitation dans l’Yonne, tous loués à l’heure où j’écris cet article. Mon expérience est sans équivoque, à part quand je fais des travaux, les lots ne connaissent pas de vacance locative.

 

Investir en zone détendue est la garantie d'accéder à de fortes rentabilités

Investissez en zone détendue, sans crainte de vacance locative

 

 

En zone détendue, l’important est de proposer des lots à l’état de l’art, propres et fonctionnels. Autrement dit, si vous louez des taudis, vous devrez patienter ou avoir des locataires issus de la population correspondante à votre offre. En revanche si vos lots sont au-dessus du marché en terme de confort, et que vous louez au prix du marché, voir légèrement en-dessous ou légèrement au dessus (avec des annonces et des photos valorisantes permettant de cibler les meilleurs locataires), vous trouverez toujours un locataire correct. Et pour les plus anxieux d’entre vous, remettez toujours les choses en perspectives. Vous avez combien de lots? 4, 6, 8 10, 15? Il ne vous faut donc que 4, 6, 8, 10 ou 15 locataires, pas plus. Pas de quoi se poser des questions sur « l’état locatif » de la zone détendue en question. Vous viseriez 600 lots dans une ville qui compte 650 locataires, je comprendrais votre inquiétude, mais vous conviendrez qu’en tant qu’investisseur débutant, vous ne risquez pas d’être confronté à un tel contexte. Pour être transparent avec vous, quand j’ai débuté mes investissements et que je me suis pris coup sur coup 2 préavis de congés alors que je venais juste de signer l’acquisition de mes deux premiers immeubles, en bon débutant, je me suis évidemment posé toutes ces questions. J’ai eu depuis le temps, après plusieurs changements de locataires, d’y apporter des réponses. J’ai ainsi rapidement constaté que si le lot ne nécessite pas de travaux, je signe en général l’état des lieux de sortie de mon ancien locataire et l’état des lieux du nouveau le même jour. J’ai même le loisir du choix. Comme en petite couronne parisienne en somme. Zone tendue, zone détendue, même combat. En synthèse, non, il n’est pas nécessaire d’avoir 50 appels par annonce publiée pour éviter les supposées affres de la zone détendue. Et oui, la vacance locative est un mythe pour qui prend soin de ses locataires.

 

J’espère que cet article aidera les personnes qui se posent des questions au moment de débuter dans l’investissement en zone détendue. Et si nous avons des contrariens sur le site qui ne jurent que par les mégapoles, je suis preneur de leurs arguments dans les commentaires 🙂

 

Illustration par Ivelin Radkov (modifiée par Immeubles Gagnants)

Author: Frédéric

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2 Comments

  1. Salut,
    Bon article, plein de bons sens, je regarde moi même en zone détendue pour un immeuble de rapport.
    As tu une regle en terme de nombre d’habitant minimum dans les villes où tu investis ?

    Christophe.

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    • Bonjour Christophe,

      Excellente question de ta part. Je ne pense pas avoir de règle pré-établie aujourd’hui en nombre d’habitants minimum, mais en revanche je prête attention aux proportions entre propriétaires et locataires comme je l’évoque rapidement dans l’article. Un haut pourcentage de locataires assure d’avoir le choix en tant que bailleur mais traduit aussi un environnement social probablement difficile. A l’inverse un faible pourcentage de locataires peut mettre davantage de pression sur les bailleurs quand à la qualité des logements proposés. En conclusion, je n’ai pas de règle pré-établie, mais avant d’investir, je vais analyser rapidement ces paramètres pour juger de la pertinence à me positionner. En complément de ma réponse, je rédigerai prochainement un article qui aborde spécifiquement ces questions pour rentrer davantage dans les détails.

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