Investir dans l’immobilier ancien

 

Investir dans l’immobilier ancien

 

Investir dans l’immobilier ancien… Pourquoi donc investir dans l’immobilier ancien et ne pas succomber à toutes ces publicités qui vous entourent et vous invitent à investir dans le neuf? Ben, parce que vous et moi n’avons pas (aujourd’hui?) la possibilité (la volonté?) d’obtenir le financement pour acheter un immeuble neuf pardi!

Fin de l’article, merci de m’avoir lu!

Non, je plaisante. Enfin, il est vrai que je ne présente pas le profil aujourd’hui me permettant d’acheter un immeuble neuf ou mieux encore d’engager sa construction. Cela viendra peut-être un jour, mais je ne vais pas attendre ce jour-là pour vous parler des avantages à investir dans l’ancien, plutôt que dans le neuf 🙂

 

Investir pour devenir un « gros »

 

Je vais d’abord commencer par parler immeuble de rapport, on ne se refait pas. Investir dans l’immobilier ancien va en effet vous permettre de partir en chasse de l’immeuble qui le jour venu va faire de vous une poche lourde. Faire le promoteur ou acquérir l’entièreté d’un immeuble auprès d’un promoteur n’est pas impossible pour un particulier, mais à moins de disposer de fonds conséquents, il vous sera quasiment impossible de faire financer une telle opération pour commencer dans l’investissement locatif. Aussi, l’immobilier ancien sera votre ami. Il faudra bien choisir évidemment, mais dans le domaine, l’ancien c’est à tout moment environ 10 000 immeubles en vente rien qu’en France. De quoi trouver celui qui vous correspond.

Plus tard, lorsque vous serez devenu un « gros », il vous sera possible de postuler pour des projets encore plus importants, et pourquoi pas devenir promoteur à l’occasion d’un terrain constructible bien situé? Certes il ne s’agira pas d’une opération à improviser mais qui nécessitera de votre part un investissement personnel pour comprendre les tenants et les aboutissants, pour monter en compétences et devenir un maître d’oeuvre crédible en mesure d’engager un maître d’ouvrage compétent et pérenne. Faire le promoteur vous assurera d’atteindre un prix au m2 cible selon la rentabilité que vous viserez pour cette opération. Il est évident ici qu’une connaissance parfaite du marché local sera nécessaire car aux loyers demandés doit correspondre un niveau de confort précis, et de ce niveau de confort dépendra le prix au m2 à viser lors de la construction. Bref, cela n’a rien d’une improvisation mais c’est l’opportunité de gagner « gros. Il est à noter que cette approche n’est pas contradictoire avec le fait de favoriser l’immobilier ancien à l’immobilier neuf, dans le mesure par exemple, où du foncier constructible disponible peut très bien se trouver sur la parcelle d’un bien immobilier ancien, un immeuble ou une maison, que vous aurez précédemment acquis.

 

Un potentiel de négociation

 

A part en fin de commercialisation de programme neuf, où le promoteur sera prêt à brader des invendus (appartement, place de parking, etc…), les marges de négociations dans l’acquisition d’immobilier neuf sont très limitées. S’il s’agit d’une période pendant laquelle les promoteurs tirent un peu la langue comme actuellement, vous aurez peut-être l’opportunité de vous voir offrir les frais de notaire et/ou une cuisine, mais si vous aviez investi par exemple fin 2010 à la fin du Scellier, une période où les investisseurs représentaient les 2/3 des acquéreurs de ces programmes, vous n’aviez le droit qu’au sourire lors de la signature… Or les prix de l’immobilier neuf, sont souvent bien plus élevés que dans l’immobilier ancien. Le promoteur est en effet tenu par des normes de constructions qui renchérissent le coût de la construction, l’amenant à des prix nécessairement au-dessus du marché de l’immobilier ancien local.

Dans l’ancien, c’est tout le contraire ou presque, et vous disposez donc d’important leviers de négociation à la baisse. Sans forcément rentrer trop dans les détails, je peux déjà vous indiquer :

  • que la plupart des immeubles restent en vente longtemps, et qu’en conséquence, les offres sont toujours les bienvenues pour le propriétaire
  • qu’il est possible de faire valoir nombre de travaux à mener pour tirer le prix vers le bas
  • qu’une partie de la génération issue du baby-boom souhaite sortir du marché, créant des opportunités pour les nouveaux entrants
  • que des événements de vie, divorces mais aussi et surtout successions, constituent des opportunités de négociation rapide et bénéfiques

Toutes ces raisons font que l’immobilier ancien permet parfois des négociations avec des baisses très importantes, que jamais vous ne pourriez obtenir dans le neuf. Et à l’arrivée, l’immobilier ancien vous permettra d’atteindre des niveaux de rentabilité impensables dans le neuf.

Investir dans l'immobilier ancien et atteindre de fortes rentabilités

Pour améliorer sa rentabilité, préférer l’immobilier ancien au neuf

 

Un potentiel de revalorisation important

 

Ensuite, et ce qui suit est autant valable pour un appartement qu’un immeuble, en dénichant de l’immobilier ancien bien misérable mais bien situé, vous aurez souvent la possibilité de réaliser des travaux pour remise au goût du jour avec un montant total d’opération (acquisition + travaux) inférieur à l’équivalent en neuf. De plus, faire réaliser les travaux c’est l’assurance de maîtriser votre budget et de rester dans les clous du marché local, quand dans le neuf, il arrive souvent que le bien soit surpayé, ou tout du moins payé, comme je l’ai déjà indiqué plus haut, plus cher qu’un bien immobilier ancien équivalent et remis à neuf. Maîtriser les travaux, c’est aussi la possibilité de réaliser des transformations pour accéder à des approches immobilières très rentables (telles la location saisonnière et la colocation lien). Enfin, et ce n’est pas le moins important, c’est la possibilité de choisir vous-même vos entreprises, vos artisans.

Les travaux dans l’ancien, quand il s’agit d’un appartement notamment, c’est aussi l’opportunité de créer un déficit foncier (promis j’en reparlerai, d’autant plus facilement que j’en ai moi-même bénéficié au cours des 3 dernières années), mais quand je parle de potentiel de revalorisation important, je pense surtout à l’augmentation de loyer que vous allez pouvoir cibler suite à des travaux. C’est particulièrement vrai en zone où le marché du logement est détendu, puisque s’y exprime la loi de l’offre et de la demande. C’est ainsi que j’ai pu augmenter le loyer d’un T3  de 80 m2 de 400 € à 480 €/mois après des travaux visant à l’améliorer, ou encore un studio de 240 € à 260 € après avoir fait quelques améliorations dans la salle de bain. Ainsi, vous pouvez capter davantage de revenus tout en maîtrisant vos travaux davantage que si vous achetiez dans le neuf, les prestataires étant choisis et engagés par le promoteur. L’ancien vous permettra donc de faire évoluer votre rentabilité dans le temps et idéalement à la hausse.

 

Réaliser des travaux pour augmenter ses revenus et améliorer sa rentabilité

Améliorer sa rentabilité et booster ses revenus grâce aux travaux

 

La possibilité de choisir un emplacement premium

 

L’immobilier ancien, je l’évoque de manière indirecte ci-dessus, c’est aussi la possibilité d’acheter là où vous le souhaitez. Or, dans l’immobilier, l’emplacement est un critère crucial. Aussi pouvoir grâce à l’immobilier ancien, investir par exemple, en plein centre-ville, c’est la garantie de faire bénéficier à votre locataire d’une palette de services tels les transports en commun, les commerces de proximité, les organismes publics, les établissements scolaires, etc… Le neuf a contrario, sauf lorsqu’il s’agit d’une construction qui fait suite à une démolition préalable, se trouve souvent en périphérie, là où se trouve le foncier disponible. S’il s’agit de la construction intégrale d’un tout nouveau quartier amené à voir se déplacer le centre de la ville en son sein, cela peut être intéressant, mais c’est rarement le cas. Et quand ce n’est pas le cas, il vous faudra particulièrement veiller à ne pas investir dans du neuf à plus de 5 heures de route de chez vous, dans un endroit dont vous n’aviez jamais entendu parler jusqu’ici uniquement parce qu’il y aurait quelques économies d’impôts théoriques à réaliser! Surtout quand des affaires dans l’immobilier ancien, selon que vous habitez en province ou en Île-de-France, se trouvent à quelques minutes ou au maximum à deux heures de route de chez vous.

 

J’espère que cet article aura su vous éclairer sur les avantages à investir dans l’ancien, mais si ce n’est pas le cas, allez-y, posez moi dans les commentaires les questions que vous avez à ce sujet.

 

Illustrations par julien tromeur

 

Author: Frédéric

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