Immeubles de rapport (plutôt que des appartements locatifs)

 

Immeubles de rapport ou appartements locatifs?

 

Immeubles de rapport? Pourquoi donc investir dans des immeubles de rapport plutôt que dans des appartements comme tant de blogueurs vous y incitent sur le web? Histoire de ne pas faire comme les autres? Peut-être…

Histoire d’un ego surdimensionnés? Peut-être… Histoire d’inconscience? Peut-être… Mais ce qui est certain, c’est qu’au moment où j’ai décidé d’investir, et à l’heure où certains vous parlent d’acquérir 2 appartements en 12 mois, j’ai personnellement acheté 2 petits immeubles d’un coup, pour un total de 11 lots. Aussi, parce que nous sommes sur Vision Patrimoine, je partage avec vous ci-dessous ma vision, mon approche de l’investissement locatif.

 

Un immeuble de rapport peut prendre bien des formes!

Un immeuble de rapport peut prendre bien des formes!

 

La maîtrise des charges

 

Investir dans un immeuble de rapport plutôt qu’un appartement, c’est vous assurer de maîtriser les charges pesant sur le propriétaire. Ce n’est pas rien dans le contexte actuel, contexte qui se traduit par une augmentation des obligations qui pèsent sur le copropriétaire et sur ses charges de manière générale. Surtout dans l’ancien, où les obligations liées à l’évolution de la réglementation sur les ascenseurs, aux économies d’énergie, et autre réduction des émissions à effet de serre, vont fortement peser sur la rentabilité des bailleurs copropriétaires d’appartements. Alors bien-entendu, si vous investissez dans un appartement neuf plutôt qu’un immeuble ancien, vous pourriez espérer être tranquille pendant plusieurs années de ce point de vue. Pour autant, mon expérience et celles de mon entourage tendent à démontrer que le neuf peut réserver des mauvaises surprises… A titre personnel, c’est par exemple des ascenseurs neufs récalcitrants dont le SAV situé en Espagne ne comprend pas les incidents, puis commande une nouvelle carte électronique pour se révéler ensuite incapable de l’installer. Pour une collègue de travail également amie, c’est un investissement défiscalisant avec un immeuble, certes bien situé en région parisienne, mais avec toutes sortes de problèmes de conception : inondation, chauffage, volets, et pour corollaire des charges qui s’envolent. Le tout dans des programmes Scellier BBC aux dernières normes et donc des appartements très chers. En somme, ce n’est pas un hasard si j’ai pour projet personnel, à un terme restant à définir, de vendre mon ancienne résidence principale, un appartement ancien remis à neuf que je loue actuellement à Asnières sur Seine ou encore de vendre notre résidence principale actuelle, un appartement neuf, situé dans l’Essonne.

Un contrarien pourrait m’expliquer que sur le propriétaire d’immeubles de rapport pèsent aussi des obligations. Il n’aurait pas tord, à ceci près que je réalise les adaptations nécessaires selon mon propre timing et non celui d’un syndic qui me pousse aux fesses, parce qu’il touche sa commission sur l’ensemble des travaux réalisés. Le même contrarien pourrait aussi, et à juste titre, m’expliquer que la multiplication des lots, c’est la multiplication des dépenses et que je suis seul pour y faire face. Je pourrais me contenter de répondre que je touche des montants de loyer me permettant d’y faire face, mais pour être transparent et synthétique,  oui la multiplication des lots c’est la multiplication des emmerdes! Bien plus que pour des appartements isolés. Cependant, l’immeuble de rapport n’en reste pas moins l’investissement qui vous permet de garder le contrôle de vos dépenses d’une manière générale et de celles liées aux travaux en particulier. A condition évidemment, d’avoir bien vérifié l’état de l’immeuble avant l’achat (j’y reviendrai dans un prochain article).

 

Le contrôle

 

Garder le contrôle c’est aussi être responsable vis-à-vis de vos locataires sans le paravent confortable d’un syndic. Autrement dit, il faut être équilibré dans sa tête car dès la signature, vous aurez tout à gérer. J’insiste : tout! En grossissant, vous pourrez déléguer en partie, au détriment de votre rentabilité, mais quand les problèmes surgiront, une agence immobilière saura toujours vous renvoyer la patate chaude! Dans ces conditions, pourquoi ne pas conserver le contrôle total, et l’ensemble de la rentabilité dégagée par votre investissement. Il faudra vous attendre en contre-partie à être sollicité ponctuellement pour toute sorte de problèmes (rongeurs qui élisent domicile dans les combles pour hiverner, fuites provoquées par une chute de branches des arbres du voisin, etc…). Je l’ai écrit plus haut, il faut être équilibré dans sa tête et voir plus loin que les problèmes ponctuels qui se présentent et qui ne sont que le reflet de ce qui arrive tout au cours d’une vie. La vie est imprévisible, il faut savoir l’accepter. Il en est de même dans le locatif, et conserver le contrôle vous mettra donc au contact de différents incidents que vous apprendrez à relativiser, tout en montant petit à petit en compétence dans votre manière de les gérer. Vos décisions se feront de plus en plus rapides et pertinentes, c’est tout l’intérêt d’être celui qui a le contrôle.

 

Garder le contrôle pour monter en compétences

Garder le contrôle pour préserver sa rentabilité

 

Le contrôle n’exclut pas comme je l’écrivais plus tôt la délégation. Seulement garder l’intégralité du contrôle dans un premier temps, avant de commencer à déléguer pour faire grossir votre activité de bailleur, vous permettra de développer une vision pertinente des tâches que vous souhaitez confier et de la valeur que vous y accordez. Cela me paraît nécessaire pour mieux choisir ensuite son sous-traitant et sa rémunération. Votre sous-traitant ne pourra pas vous mener en bateaux, que ce soit sur la gestion au quotidien ou sur le plan financier. Et surtout, en tant que propriétaire d’immeuble de rapport, vous serez l’employeur. Une position bien différente du copropriétaire qui doit à la fois composer avec les autres copropriétaires, le conseil syndical et le syndic, dans une relation plutôt transverse que hiérarchique. Ici aussi, investir des immeubles de rapport prend tout son sens, alors qu’investir dans différents appartements locatifs vous mettra aux contacts de tous les acteurs sus-nommés à multiplier par les différentes adresses de vos logements. Un contrôle somme toute très diffus dans ces conditions, et vous serez sans doute au contraire amené à subir les décisions des assemblées générales qui ne voteront pas toujours dans le sens de vos intérêts, potentiellement encouragé en ce sens par un syndic dont la rémunération est directement liée aux dépenses engagées.

 

La « richesse »

 

Riche d’ennuis divers et variés, l’immeuble de rapport rendra également riche tout court celui qui aura su réinvestir sa trésorerie positive pour améliorer son bien en phase de constitution de patrimoine, pour ensuite bénéficier à plein des loyers une fois le prêt remboursé. A titre d’exemple, remboursé intégralement et remis au goût du jour version premium, mon T2 à Asnieres sur Seine me rapporte 875 €/mois nets de charges. Nos deux immeubles une fois remboursés, c’est actuellement 3 170 € nets de charges. Et au gré des améliorations ce sera sans doute plus! Ayant choisi une SCI à l’IS comme véhicule pour ces deux premiers immeubles de rapport, nous n’hésitons pas à participer financièrement aux travaux à engager. Le moment venu, c’est de l’argent que la SCI nous rendra sans que cela soit imposé comme pourraient l’être des dividendes. Donc oui, et je l’ai déjà expliqué, l’immeuble de rapport n’est pas de tout repos, mais l’argent ne vient jamais seul! Un immeuble vous donnera bien plus de travail que des appartements isolés, parce que vous aurez notamment, en plus des appartements, à gérer les parties communes lorsqu’il y en a, la toiture et la façade, mais l’immeuble de rapport vous apportera au final une rente bien plus importante. Si la multiplication des appartements vous permet d’atteindre la liberté financière, les immeubles de rapport, bien sélectionnés, vous permettre d’atteindre la richesse.

J’ajoute que la richesse est accessible à tout le monde et qu’acquérir un immeuble de rapport n’est pas plus financièrement contraignant qu’acquérir un appartement. Et aussi surprenant que cela puisse paraître, il est même possible d’acheter un immeuble de rapport sans débourser un euro. J’en veux pour preuve nos deux premiers immeubles pour lesquels la banque nous a financé l’ensemble de l’opération, frais d’acquisition (notaire, garantie, etc…) inclus. Et depuis un an, ce sont les loyers des locataires qui paient l’emprunt. Sur les 19 ans initiaux, il ne reste donc plus que 18 années de remboursement si nous ne remboursons pas par anticipation pour mieux nous libérer des emprunts et toucher une rente complète. Et d’ici là, c’est bien avec l’argent des autres que nous avons été financés (prêt de la banque) et que nous remboursons (loyers des locataires). Cela peut paraître dingue, mais l’autoroute de l’enrichissement dans l’immobilier est ouverte à tous.

 

Pour terminer, et j’espère que vous l’avez bien compris, cet article ne vise à cacher les difficultés liées à la gestion d’un immeuble de rapport, mais à vous éclairer sur les possibilités d’enrichissement qu’offre aussi ce véhicule. N’hésitez pas à indiquer dans les commentaires si vous êtes convaincu(e) ou si au contraire vous êtes du type contrarien qui préfère les appartements 🙂

 

Photos dans l’ordre d’apparition par Martin Debus & Andrey Popov

Author: Frédéric

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