Débuter avec deux immeubles de rapport (ou presque)

 

Débuter avec deux immeubles de rapport? Combien de personnes vous en dissuaderaient… Déjà que la plupart des gens qui vous entourent frémissent de craintes diverses à l’évocation d’un seul. Et pourtant! Se lancer dans l’investissement immobilier au travers de deux immeubles de rapport à quelques centaines de mètres l’un de l’autre n’est il pas une manière de s’assurer un cash-flow plus important? Ou encore de disposer d’une grande diversité de logements adressant différents profils de locataires?

Le 26 janvier dernier, je signais notre premier véritable investissement. A peu près 6 mois après s’être mis d’accord avec le vendeur et 4 mois après la signature du compromis. En effet, entre congés d’été, constitution de SCI et recherche d’emprunts sans apport, la conclusion de cet investissement se sera fait attendre.

Si je parle de véritable premier investissement c’est qu’en janvier dernier, à 42 ans, j’avais déjà un appartement en location depuis 17 mois (une ancienne résidence principale). Je ne le considère pas véritablement comme un investissement, mais comme une petite source de revenus alternatifs à mon travail salarié, et une opportunité pour récupérer d’ici 3 ans maximum une petite montagne de cash dont je ferai en temps utile assurément un bon usage.

Pour en revenir à notre investissement, celui-ci est constitué comme vous l’avez compris de deux immeubles de rapport. Situés dans l’Yonne, à Tonnerre pour les plus curieux d’entre vous, chef-lieu de canton de 5000 habitants, leur mise en vente simultanée aura été pour moi l’opportunité de faire un premier grand pas dans l’investissement locatif. Deux immeubles vendus par la même SCI, cela a aussi été la possibilité de négocier auprès de son gérant un prix intéressant pour l’ensemble, à 12,5% de rentabilité brute avant frais d’acquisition (loyers annuels nets / prix d’acquisition).

 

Détail de nos deux immeubles de rapport

 

immeuble de rapport

Vue de l’un de nos deux immeubles de rapport

 

Ainsi que vous pourrez le constater de votre côté, parler d’immeubles de rapport, cela génère souvent chez vos interlocuteurs des images d’immeubles bien rectilignes, bien agencés. La réalité est pour autant bien souvent tout autre. Et de fait, quand je considère les deux immeubles de notre SCI, je les trouve bien atypiques. Maintenant, cela n’empêche en rien les locataires de s’y plairent. Et avec des appartements qui vont du T1 au T3, il est possible de proposer à nos locataires des montées en gamme si c’est là leur attente. Ils sont situés pour l’un dans une partie centrale et historique de la ville et pour l’autre, plutôt en périphérie mais en face d’un hôpital. Ainsi, ils s’adressent à différents profils de travailleurs dont l’activité se situe à proximité ou au maximum à quelques kilomètres. Des retraités trouvent aussi intéressants de louer les lots situés en rez-de-chaussée. Les deux immeubles comportent des greniers aménageables pour lesquels je prévois de faire réaliser des devis d’aménagement dans les 5 ans qui viennent. Le grenier de l’immeuble situé en face de l’hôpital pourrait ainsi se transformer en 2 T1 Bis de 35 m2 par exemple. Le grenier de l’immeuble situé dans le centre historique devra faire l’objet d’autorisations spécifiques, mais il pourrait se transformer en un très joli T2 ou T3 de 60 m2. Ces travaux ne seront bien-entendu entrepris que si leur montant rend l’opération rentable au point d’améliorer la rentabilité de l’ensemble. Plus précisément, 15% seront visés tout en mettant à disposition des futurs locataires des espaces modernes et ergonomiques. Mais nous n’en sommes pas là, donc place aux détails de l’existant! 


Les immeubles acquis ont les caractéristiques suivantes :

  • Immeuble 1 : environ 250 m² cour intérieure incluse

5 T2 de 31 à 51 m2

1 T1 de 25 m2

 

  • Immeuble 2 : environ 250 m² allée incluse

1 T3 de 80 m2

3 T1 allant de 25 à 34 m2

1 Garage & bureau attenant d’un total de 65 m2


Soit au total des deux immeubles, 10 lots d’habitation et un garage avec bureau adjacent.

Au moment de l’acquisition, le loyer net attendu de ces immeubles représentait un total de 3 050 €/mois pour deux emprunts d’un montant total initial de 1 815,86 € assurances comprises, revu dans un second temps à 1 777,57 € après avoir négocié le tarif de nos assurances, un sujet sur lequel je prévois de revenir dans un article dédié. Après cette révision de l’assurance, le cash-flow brut mensuel (loyers nets mensuels / remboursement mensuel d’emprunts bancaires assurances comprises) devait se monter à 1 272,43 €.

 

Quelques péripéties inattendues


Bien-entendu, qui dit premier investissement dit déconvenues plus ou moins anticipées, plus ou moins stressantes. Nous avons été servis, et sommes passés par quelques moments de doute, la réalité et l’étude préalable du dossier s’avérant parfois très éloignées l’une de l’autre. Entre petites mesquineries du vendeur et erreurs de débutant, il y a eu en effet des impacts financiers inattendus au cours des 6 premiers mois. Dans le détail :

 

    1. Ce n’est pas une péripétie en tant que telle, mais je dois dire que je ne m’attendais pas à recevoir 2 congés dans les deux semaines qui ont suivi l’acte d’achat. Intégrer de la vacance locative dans un  tableur pour travailler sur un compte d’exploitation le plus réaliste possible est évident, se retrouver aussi vite à la recherche de deux locataires a cependant généré quelques questions sur la durée de la vacance. Surtout que le 1er congé a concerné le T3, à savoir le plus grand appartement avec évidemment le loyer le plus élevé. Je vais reparler plus bas de ce T3, mais pour compléter, je peux indiquer avoir eu à gérer 3 congés en 5 mois, avec (merci la loi Alur…) des préavis d’un mois uniquement.  Et  j’en suis aujourd’hui très satisfait, car j’ai au passage remplacé 3 locataires connaissant des fortunes diverses par 3 locataires en CDI

    2. J’ai eu très vite l’appel d’une locataire dont le bail comportait un réfrigérateur, lequel était en panne depuis début décembre. Une dépense qui aurait dû se trouver à la charge du précédent bailleur, mais qu’il avait gentiment mis sous le tapis. Ce n’est pas la seule chose… J’ai tout d’abord remplacé le réfrigérateur et au départ de la locataire, mon père à ma demande,  a remplacé le radiateur de salle de bain par un sèche-serviette, installé un meuble de salle bain en remplacement du lavabo sur pied existant et réparé une armoire comprise dans la location. Le nouveau locataire paie un loyer de 20 €/mois supplémentaires soit une rentabilité des améliorations de 45% (20 € x 12 mois / 525 € d’équipements et matériaux). Vive les zones détendues!

    3. Si je m’attendais selon les baux communiqués par le vendeur à recevoir 150 €/mois de loyer pour le garage avec le bureau attenant, ce n’est qu’à partir de ce mois de juin 2015 que notre SCI va toucher ce montant. Il existait en effet un contrat entre le bailleur précédent et ce locataire qui possède, entre autres, une activité d’administration de biens, et qui était, pour une somme de 18 €/mois administrateur du local qu’il louait! Ce n’est pas pour les 18 €/mois, pendant 3 mois de préavis, mais c’est un exemple de surprise déplaisante à propos de laquelle je serai plus vigilant à l’avenir.

    4. Après avoir mis en ligne une annonce pour le T3 mentionné plus haut au loyer qui était le sien jusqu’ici, je me suis rendu compte que j’avais deux types de candidats à la location. Son prix au m2 étant faible, même pour la ville où il se trouve, j’avais des couples de travailleurs qui l’auraient bien habité pour son espace (80 m2 avec de très grandes pièces) mais peu enchantés par son état, de l’autre des personnes sans travail et qui ne vivent que des aides sociales, qui ne voyaient que son espace et le fait qu’il était disponible. Au bout d’un mois de visites, après avoir consulté mon père qui est à la retraite, et parce que mes finances personnelles me le permettaient, j’ai décidé d’engager la réalisation d’importants travaux de transformation contre un loyer plus élevé. Ces travaux ont duré un peu plus de 2 mois car à part pour quelques weekends, mon père a tout fait à lui tout seul. Au programme : dépose de vieilles tapisseries, de vieilles peintures, pose de toile de verre et peinture blanche, pose de parquet, pose d’une cuisine aménagée et équipée, d’un meuble de salle de bain,  modification de prises (électricité, téléphone, TV).  Un matin, en arrivant dans la cuisine, nous avons retrouvé une dalle du plafond par terre, et avons ainsi découvert une fuite dans la toiture dont l’ancienne locataire, contactée par mes soins, m’a confirmé qu’elle existait depuis de nombreux mois, l’obligeant quand il pleuvait à disposer un sceau dans sa cuisine. Ce cadeau de l’ancien propriétaire (s’apparentant à un vice caché) aura coûté à lui seul environ 1 000 € entre patch sur la toiture en fibro-ciment et nécessité de faire appel à un plaquiste pour poser un plafond suspendu. Au total, un peu moins de 8 500 € auront été consacrés aux travaux menés dans cet appartement. Comme ces travaux ont été engagés juste après la signature, mon épargne personnelle aura été sollicitée à hauteur de 8 000 euros, une somme que la SCI devra me rembourser. C’est là le désavantage de commencer une entreprise avec un faible capital, mais ce n’est pas de l’argent perdu. De plus, non seulement cela m’a permis d’augmenter le loyer de cet appartement de 80 €/mois et d’avoir aujourd’hui  un locataire agréable et sérieux, mais je sais déjà que je serai en mesure de demander encore 20 €/mois supplémentaire au prochain locataire, sans avoir de difficulté à le trouver, avec une vacance locative qui sera très réduite.

    5. Parmi les découvertes après signature, je me suis également aperçu que nous aurons au final deux fois payé le traitement des déchets… Il me faut rentrer un peu dans les détails de l’acte d’achat pour vous expliquer. Au moment de la vente, sauf négociation particulière, un prorata va être calculé par le notaire concernant notamment la taxe foncière de l’année en cours, à partir de la taxe foncière de l’année qui précède la transaction. Ce prorata vise à établir le montant de cette taxe foncière qui incombe à l’acheteur alors que cette taxe sera reçue et payée par le vendeur. Vous imaginez bien qu’en achetant le 26 janvier, dans le décompte du notaire, la quasi intégralité de la taxe foncière 2015 a été reportée dans les sommes dues par notre SCI. Dans la pratique nous avons perçu un chèque du vendeur car rentrent également en compte dans le calcul, le remboursement des dépôts de garantie et les loyers pour les jours restants du mois en cours. La subtilité dans notre cas, c’est que nous avons découvert récemment que depuis le 1er janvier de cette année la TEOM (Taxe d’Enlèvement d’Ordures Ménagères) n’est plus perçue, dans la commune où sont situés nos immeubles, sur la taxe foncière, mais à part, sous le doux nom de redevance incitative selon le principe du pollueur payeur. Et bien évidemment le calcul de prorata sur la taxe foncière 2014 a été réalisé TEOM incluse, ainsi nous nous retrouvons à payer deux fois le traitement des déchets pour cette année 2015. Notre SCI étant à l’IS, elle passera tout en charges le cas échéant, mais j’ai tout de même prévu d’en parler deux mots à mon notaire…

Au final, les travaux engagés et les problèmes réglés (raccordement antenne de télévision et autre fuite constatée dans la toiture) auront engendré des charges imprévues d’environ 9 000 €. Après 5 mois, les revenus engrangés par notre SCI sont inférieurs de 5 000 € à ses charges, les travaux expliquant cette situation. Mais tout n’est pas négatif. Comme j’en ai profité pour augmenter les loyers actuels de 100 euros/mois, cela a contribué à baisser indirectement notre taux d’endettement et à augmenter la rentabilité de l’ensemble (100 € x 12 mois / 9 000 € liés aux travaux =>  13,3%). Aussi, le cash-flow brut dégagé par ces deux immeubles s’établit désormais à 1 372,43 €/mois. Cela démontre en outre que notre SCI va non seulement s’enrichir avec le cash-flow disponible et le remboursement des emprunts par les locataires, mais qu’elle dispose également de lots qui peuvent être revalorisés. Ce dernier point est un levier supplémentaire d’enrichissement. En augmentant petit à petit le standing des lots de manière à le rendre légèrement supérieur à celui disponible sur la zone, je m’assure aussi de réduire au maximum la vacance locative comme indiqué plus haut.

 

Une nouvelle zone de confort?

Après ces petites péripéties, ces 5 mois de propriétaire d’immeubles, je me découvre un mindset, état d’esprit en français, furieusement tourné vers l’investissement. Ce qui peut apparaître paradoxal ne l’est pas complètement. Il est normal que celui qui sort de sa zone de confort se retrouve momentanément déstabilisé. Mais très vite l’inconnu devient connu, l’ignorance devient compétence. Qui analyse ses erreurs et persiste plutôt que d’abandonner devient plus fort.  Débuter avec deux immeubles de rapport n’a donc rien d’extraordinaire, mais il faut être vigilant et tout vérifier avant de signer. Pour nous cela aura surtout été une opportunité d’initier nos investissements immobiliers avec un cash-flow brut confortable. J’espère d’ailleurs vous parler prochainement du nouvel immeuble qui devrait rejoindre nos deux premiers et qui générera encore plus de cash-flow. J’ai conscience que des péripéties possibles avec nos deux immeubles actuels, ce que nous avons connu est relativement léger. Il peut y avoir bien pire, que le dossier ait été bien travaillé ou pas. Ce que ces 5 mois de propriétaire d’immeubles ont fondamentalement changé chez moi, c’est ma capacité à me projeter au-delà des problèmes qui peuvent survenir désormais. Vous concernant, j’espère que les quelques exemples de turpitudes cités ne découragent pas ceux d’entre vous qui ne sont pas passés à l’action jusqu’ici, et qu’au contraire vous avez pu juger du positif qu’il est possible de retirer de situations paraissant de prime abord inconfortables.


Et pour ceux d’entre vous qui sont déjà passés à l’action, sauriez-vous raconter votre premier investissement immobilier et en toute transparence partager vos péripéties? Allez-y dans les commentaires, avouables ou pas, balancez tout!

 

Author: Frédéric

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