Défiscalisation immobilière, je dis non!

 

Défiscalisation immobilière? Tss, tss, ne pas se tromper d’entrée!

 

Défiscalisation, j’entends tes sirènes… Bonjour. Voilà un article qui n’est pas fait pour plaire à la plus grande majorité si j’en crois les chiffres relatifs aux « investisseurs » qui années après années acquièrent des logements inclus dans des programmes de défiscalisation immobilière. J’en suis désolé si vous êtes concerné, le but n’étant pas de vous plaire, mais de vous aider à faire les bons choix pour vos prochains investissements. Et si vous n’avez pas été concerné pas la défiscalisation jusqu’ici, mais que vous êtes sur le point de faire une grosse bêtise, de vous en dissuader avant qu’il ne soit trop tard…

Un mauvais choix en matière d’investissement peut se répercuter sur des années ou déboucher sur une moins-value rapide et conséquente, ce qui dans les deux cas peut avoir pour effet d’obérer votre capacité à réinvestir. Surtout s’il s’agit de votre première opération, et que vous disposez de moyens financiers limités. En effet, le recours aux emprunts nécessaires pour investir dans l’immobilier doit vous inciter à démontrer aux banquiers votre capacité à réussir dans ce domaine, pas le contraire.

 

La défiscalisation fait vivre beaucoup de monde…

 

Qu’est-ce tout d’abord qu’un « investissement » réalisé via un programme de défiscalisation? C’est une incitation créée par l’Etat vous invitant à supporter le financement et le risque associés à la construction d’un logement et à sa mise en location auprès de populations spécifiques, via des loyers plafonnés. L’Etat n’est pas là pour faire des cadeaux. Cependant, pour vous remercier de financer l’opération, de prendre à votre charge les risques associés, et de compenser un loyer modéré, l’Etat associe à cet investissement une carotte fiscale permettant de déduire une partie de vos revenus fonciers sur plusieurs années. Bien-entendu, ce type d’opérations fait vivre beaucoup de monde :

 

  • commerciaux en défiscalisation dont le rôle est de vous faire paraître la mariée plus aguichante qu’elle ne l’est vraiment,
  • banquiers qui cherchent à vous fidéliser sur 15-20 ans, avec l’espoir de vous fourguer toutes sortes de produits représentant leurs intérêts, pas les vôtres
  • notaires qui ne représentent pas toujours au mieux vos intérêts, surtout quand ce n’est pas le vôtre
  • promoteurs qui cherchent à faire tourner la boutique, notamment pour assurer le versement de dividendes à leurs actionnaires,
  • constructeurs dont les réalisations sont très variables, surtout quand ils font appel à des travailleurs étrangers, très compétents dans leur pays, mais ignorants des normes locales

 

Et j’en oublie. Vous l’aurez compris, les programmes immobiliers de défiscalisation font vivre beaucoup de monde, et si je reconnais forcir un peu le trait, tout ce que j’ai écrit est le fruit de lectures de forums spécialisés, d’arrêts de justice, de discussion avec des « investisseurs » qui cherchaient la carotte fiscale sans prendre conscience des « imprévus » qui finissent toujours par pointer le bout de leur nez. Vous pouvez limiter les intervenants et les risques en réalisant l’opération vous-même plutôt qu’en acquérant une opération clé en main. Pour cela, il faudra vous préparer à affronter la complexité des textes pondus par nos élus. Mieux encore, si la défiscalisation vous intéresse vraiment, il vous est possible d’y accéder en gardant le contrôle, que ce soit en déficit foncier (j’y reviendrai) ou en Louer de Meublé Professionnel. Maintenant, si vous avez malencontreusement et à votre corps défendant investit dans un programme qui s’est révélé foireux, je ne vous en voudrais pas de vous arrêter ici. Pour les autres, curieux ou sceptiques, je vous invite à continuer la lecture de cet article.

 

Une vision limitée de l’investissement

 

A présent donc que j’ai livré cet éclairage, très personnel, certes, mais que je veux bien partager avec le plus grand nombre, de la défiscalisation, je vais vous détailler pourquoi selon moi, il s’agit d’une vision limitée de l’investissement. Il est vrai qu’en France, l’Etat sous toutes ses formes, tape dur, très dur. Nous devons faire partie du Top 5 des pays européens. Pour autant, pourquoi investir dans des projets qui vont vous empêcher de vous enrichir? En effet, essayez donc d’entreprendre la multiplication de ce type d’opérations, je doute que votre entreprise soit couronnée de succès dans la durée, quand dans le même temps, celui qui multiplie les opérations rentables va acquérir en très peu de temps 10 appartements ou plus. Quand vous aurez tous les deux fini de rembourser vos crédits, je vous laisse deviner quel est celui qui s’est vraiment enrichi… Croyez-vous que c’est celui qui a économisé quelques milliers d’euros d’impôts par an? Vraiment? Et si d’aventure vous vous retrouviez en position de devoir vendre rapidement, vous aurez à faire face à votre obligation de louer pour avoir bénéficié de la carotte fiscale, et la vente se traduira par un rattrapage de votre imposition. Vous êtes également à la merci des atermoiements fiscaux de l’Etat qui change sans cesse la durée minimale de détention permettant d’échapper à l’imposition de la plus-value. En synthèse, vous ne vous enrichissez pas et l’opération peut même se révéler un mauvais investissement, voire un véritable fiasco! Autant de raisons pour investir oui, mais en se dotant d’une véritable vision de l’investissement immobilier.

 

Défiscalisation immobilière, j'ai souvent entendu tes sirènes, mais je te dis non!

L’Etat est prolixe en matière de lois de défiscalisation immobilière. Mais son intérêt est-il le vôtre?

 

S’offrir à la place une vision grand large

 

Pour s’enrichir, il faut éviter d’avoir une vision limitée de l’investissement. Pourquoi? Parce qu’une vision limitée de l’investissement va vous faire perdre des années, tout simplement, et que le temps, en plus d’être notre plus précieux actif, ne se rattrape pas. Celui qui cherche à s’enrichir aura toujours une longueur d’avance sur celui qui cherche à éviter quelques milliers d’euros d’impôts, car en s’enrichissant et uniquement par ce biais, il accédera à des conseils d’optimisation fiscale auxquels seuls les plus riches d’entre nous ont accès. En synthèse, il vaut beaucoup mieux s’offrir une vision grand large qu’une vision limitée de l’investissement, et s’orienter par exemple vers une des 4 approches rentables de l’immobilier et ainsi s’engager sur la voie de l’enrichissement, celle qui vous permettra un jour d’atteindre la liberté financière. Quand aux programmes qui font appel à la défiscalisation, laissons-les aux personnes qui croient encore aux cadeaux gratuits de L’Etat…

 

D’accord, pas d’accord? Bailleur multi-propriétaires ou défenseur convaincu de la défiscalisation immobilière? Allez-y, défoulez-vous dans les commentaires!

 

Illustration par Jérôme Rommé (modifiée par Immeubles Gagnants)

Author: Frédéric

Share This Post On

Submit a Comment

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *