Aucun apport ou presque, 3 immeubles en 20 mois!

 

Des regrets?

 

Aucun apport ou presque et boom, acquisition de 3 immeubles en 20 mois. J’aurais aimé, oh que j’aurais aimé avoir un mentor sur l’immobilier quand j’avais 25 ans, que j’étais plein d’énergie et que je la vendais pour vraiment pas cher à mon employeur… car acheter 3 immeubles sans aucun apport pour un total de 16 lots en moins de deux ans, le salarié que j’ai été pendant toutes ces années était très loin d’imaginer que c’était possible. L’aurais-je été  à 25 ans, et même à 30 ans, c’est en homme libéré que j’écrirais aujourd’hui. À défaut, il va me falloir étudier à un moment (pas venu) comment rembourser le plus vite possible pour nous payer avec les loyers de notre parc locatif, une approche que je détaillerai dans un prochain article d’ici quelques semaines. Mais pour le moment, effectuons une radioscopie de ce nouvel investissement!

 

Le patrimoine de notre SCI repose désormais sur 3 immeubles quasi intégralement financés par les banques

Le patrimoine de notre SCI repose désormais sur 3 immeubles acquis sans aucun apport ou presque


 

Les chiffres!

 

Acquisition => 115 K€. Il me faut ici expliquer que j’avais vu cet immeuble en annonce à 175 K€ chez un agent immobilier mais que j’ai rapidement identifié une autre annonce sur ce même bien à 145 K€. Il s’agissait bien évidemment du vendeur qui j’imagine devait s’impatienter : cela sentait la bonne affaire pour nous.  Un accord avec la vendeuse a rapidement été trouvé à 115 K€. Peut-être même un peu trop rapidement, mais la négociation s’étant déroulée entièrement par email (!), et la vendeuse donnant son accord en précisant qu’elle ne pourrait pas baisser davantage, j’ai préféré « compléter » la négociation par d’autres éléments, non financiers.

Pour la petite histoire, j’ai depuis appris que la vendeuse avait acheté ce même immeuble en 2005 à 180 K€, et qu’elle doit encore plus de 101 K€ à la banque. Ce dernier point explique qu’elle ne souhaitait vraiment pas descendre davantage. Concernant son prix d’acquisition, je fais à peu de frais le pari que ma vendeuse ne bénéficiait pas à l’époque de la même connaissance que j’ai du marché et de l’immobilier en général aujourd’hui.  Je dois avouer qu’à défaut de mentor, j’ai investi durant ces 3 dernières années dans des formations, mais étant passé à l’action, je les ai déjà remboursées! Avoir réalisé en 20 mois l’acquisition de 3 immeubles, sans quasiment aucun apport, ne s’improvise pas certes, mais c’est parfaitement réalisable, y compris en 2016. Et se former est essentiel.

 

Les lots!

 

L’immeuble est composé de 5 lots situés en plein centre d’une ville de 3000 habitants. Dans le détail :

  • 1 studio en duplex de 22 mètres carrés occupé et loué 260 €
  • 1 T2 de 35 mètres carrés non occupé et précédemment loué 300 €
  • 1 T2 de 60 mètres carrés non occupé et précédemment loué 300 €
  • 1 T2 de 60 mètres carrés occupé et loué 400 €
  • 1 T3 de 80 mètres carrés non occupé et précédemment loué 460 €

Le tout était donc loué 1720 €/mois. Je vous laisse calculer la rentabilité brut (loyers sur frais d’acquisition) brut (hors frais de notaires), mais si vous êtes un brin perspicace, à la lecture des lots vous vous êtes vraisemblablement arrêté sur les 2 T2. Dans ma tête au départ cela a donné : what the fuck?! Deux T2 de même surface dont l’un avec un loyer plus bas de 33% que l’autre? Le temps de visiter et de découvrir inopinément que celui à 300 €/mois avait ses toilettes à l’extérieur de l’appartement, sur le palier précisément, plus d’autres broutilles, et je tenais mon explication. Je parle plus bas de cette particularité dans la section « travaux » de cet article.

Voilà donc pour les lots, mais pour être complet dans ma description de l’immeuble, j’ajoute :

  • 2 greniers de 35-40 mètres carrés
  • 1 immense sous-sol sous la forme d’une cave à 3 alvéoles non délimitées
  • 1 dépendance sur le côté de l’immeuble

Que penser de ces différentes surfaces non louées? Du potentiel? En partie oui. Oublions tout de suite la cave qui ne représente qu’un espace à condamner pour éviter que les locataires y déposent toutes sortes de « trésors » insoupçonnés. A contrario, les deux greniers pourront être aménagés à moyen-long terme en deux T2 à 350 €/mois chacun. S’il est difficile de connaître le coût de ces aménagements sans faire faire de devis, il y a déjà un point important à noter concernant ces combles. Comme ceux des deux immeubles de Tonnerre, la hauteur de toiture rend possible la création d’un lot sans devoir au préalable rehausser la toiture. Enfin la dépendance dans la cour accolée à l’un des côtés de l’immeuble, si elle pourrait être utilisée pour créer un nouveau lot de type studio duplex, il est plus probable que j’en fasse aménager un jour le toit ,de manière à créer un puit de lumière pour la salle de bain aveugle du T2 de 35 mètres carrés, donnant un peu plus de cachet à cet appartement. Les puits de lumière dans l’ancien pallie à l’absence de lumière directe, et ils diffusent un éclairage suffisamment plaisant pour participer à l’adhésion d’un candidat locataire en zone détendue.

 

Travaux :

 

L’état des lots vides a constitué pour moi un appel à travaux, du genre qui vous permettent de louer des appartements plus en phase avec l’idée que vous vous faites du loueur que vous êtes. À relire à tête reposée 😉

Si j’ai rapidement écarté l’idée de faire des gros travaux dans le T3, privilégiant la correction d’anomalies Gaz & Electricité, avant de le remettre le plus vite possible en location à 450€/mois contre 460€/mois précédemment, j’ai par ailleurs décidé qu’il fallait engager de grands changements dans les deux T2 vides. Exit par exemple les cuisines constituées d’un unique meuble sous lavabo en faïence des années 1950… Je fais rentrer l’Yonne dans la modernité!

L’idée globalement est de parqueter peu ou prou l’ensemble de ces deux logements, de les repeindre, de mettre en place des cuisines équipées, des meubles de salle bain à la place des lavabos sur pied, des sèches-serviettes, de corriger les anomalies d’électricité, de plomb, de gaz ou encore de condensation, et bien évidemment de rapatrier les toilettes du T2 dans le logement. J’ai fait estimé ces travaux auprès d’un artisan  pour une somme totale avoisinant 27 K€. Je prévois également d’ajouter 2 K€ pour la prestation d’une architecte d’intérieur qui, hormis le nouveau design des appartements, aura à sa charge de faire le suivi de chantier.

 

Projections après travaux

 


Après les travaux, nos attentes en matière de revenus locatifs sont les suivants :

  • 1 studio en duplex de mètres carrés occupé et loué 260 €
  • 1 T2 de 35 mètres carrés qui sera loué 330 €
  • 1 T2 de 60 mètres carrés qui sera loué 400 €
  • 1 T2 de 60 mètres carrés occupé et loué 400 €
  • 1 T3 de 80 mètres carrés qui sera loué 450 €

Vous remarquerez que je prévois de baisser légèrement le loyer du T3 pour être davantage en phase avec le marché et son état du moment. En effet, sans travaux, celui-ci offre certes une grande surface, mais est totalement dénué de charme : dalles plastiques dans la cuisine, tomette dans le salon, linoléum dans une chambre, moquette dans l’autre, etc… Il n’est pas exclu que je cherche à dégager un peu de marge sur les 2 lots en travaux pour parqueter l’ensemble des pièces de vie, mais dans tous les cas, ce n’est pas dans l’immédiat que je casserai sa cuisine aménagée en bois d’un autre âge pour une cuisine moderne, aménagée et équipée. Dans ces conditions, 450 € risque d’être son loyer pendant quelques temps.

 

Le financement

 

Le Crédit Agricole qui avait financé nos deux premiers immeubles et racheté le prêt de notre résidence principale à sa filiale le LCL, nous a fait perdre 3 bons mois en nous assurant au bout de 3 jours qu’il nous suivait « sans aucune difficulté et même sur un prêt plus élevé si nécessaire », sans aucun apport, pour ensuite (re)découvrir que nous étions une SCI à l’IS (les changements d’interlocuteurs incessants dans les banques…), qu’il fallait nos comptes 2015, mais que non c’était surtout la liasse fiscale qu’ils attendaient, celle qui leur permet de remplir les petites cases de leur application sans se perdre en route, etc… Le temps de signer la demande de prêt, « une formalité », et après un délai anormalement long, patatra, bla-bla-bla… Tanpis pour eux, cela risque de leur “coûter” le rachat des prêts que nous avons chez eux depuis l’an dernier seulement. La vie d’un investisseur est pleine de surprises, et il faut être prêt à épouser le changement!

Du coup, j’ai mis mon bleu de chauffe et suis allé voir toutes les enseignes à proximité… j’ai écarté la SocGen qui demandait 15% d’apport, le Crédit Foncier, pour finalement retenir la Caisse d’Epargne qui nous finance sans aucun apport à peu de chose près. Le financement de l’opération se détaille comme suit :

  • acquisition : 115 000 €
  • frais d’acquisition (de « notaire ») : 10 100 €
  • travaux : 27 000 €
  • garantie Saccef  : 1 683 €
  • frais de dossier : 799,88 €

La Caisse d’Epargne prête à notre SCI 153 K€ à 2,00% (TEG de 2,85%), le reste, plutôt négligeable, restant à la charge de cette dernière. Les esprits perspicaces auront vite fait de noter qu’en période de taux bas, le taux obtenu n’est pas extraordinaire, ou encore que nous avons accepté de payer des frais de dossier. En fait, il y a des moments où il est utile de se “battre” avec les banquiers et d’autres où il convient d’accepter sans broncher. S’agissant d’un nouvel investissement locatif  qui vient 20 mois après le dernier et qui monte nos encours, résidence principale incluse, à un peu plus de 700 K€, le plus important résidait dans l’obtention du prêt avant tout, le taux obtenu relevant ici de l’anecdote, alors même que ce seront nos locataires qui rembourseront le prêt!

 

Opportunités/menaces de cet investissement

 

Au rang des menaces :

Locataires en place : semblent partis pour occuper la place à long terme (en place depuis 2012) ce qui constitue un point positif, la « menace » réside dans l’état des lots lors de leur départ. Un bref aperçu du studio a été de ce point de vue peu engageant même s’il est difficile de distinguer à ce stade ce qui relève du locataire et de l’état préalable de l’appartement loué… Un départ rapide de leur part serait malvenu.

Un marché locatif qui reste à découvrir, même si deux précédents immeubles se situent également dans l’Yonne et que nous avons fait notre petite étude de marché. Dans ces petites villes, les marchés sont très localisés et les caractéristiques d’une ville ne se retrouvent pas dans une autre ville distante de 50 km répondant à des critères sociologiques différents.

La toiture : elle a été refaite au 3/4, mais il reste un quart des liteaux à changer d’ici quelques mois. Nous avons fait le choix dans nos travaux de prioriser la rénovation des lots, mais ce point est à garder en mémoire pour réaliser les travaux avant que la locataire en place dans le T2 actuellement occupé m’appelle pour m’indiquer qu’il pleut chez elle…

 


Au rang des opportunités

En vitesse de croisière, à savoir avec tous les lots occupés, comme c’est le cas pour nos deux immeubles précédemment acquis, l’immeuble devrait dégager 22 K€ de loyer, dont un cash-flow brut (loyers – emprunt) de l’ordre de 900 €/mois. De quoi payer sans problème la taxe foncière de 1 260 € (en 2016) et faire face aux travaux à mener sur la toiture par exemple.

Les greniers aménageables constituent une opportunité de revenus supplémentaires à moyen terme. Déjà équipés de compteurs électriques, un aménagement dans les 10 années qui viennent pourrait s’avérer pertinent, à condition bien-entendu que la rentabilité soit au rendez-vous. A suivre.

L’investissement est réalisé dans une petite ville très dynamique, coincée entre deux villes distantes chacune d’une dizaine de kilomètres. Elle est situé dans un environnement où les logements de qualité trouveront toujours un locataire. Enfin, si je vous dis qu’a lieu dans cette ville une épreuve de motocross qui est la deuxième plus importante de France après Paris Bercy, vous devriez rapidement trouver la ville mystère Clignement d'œil

 

Voilà pour cette rapide radioscopie d’un investissement locatif prometteur. J’espère que les détails fournis aident ceux qui n’ont jamais investi à se projeter quelque peu dans la démarche consistant à acheter un immeuble sans aucun apport, ou presque. Et si oui, ne soyez pas timide, indiquez-moi  dans les commentaires si vous vous seriez positionné sur ce dossier.

 

Photo par Light Impression

Author: Frédéric

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2 Comments

  1. Excellent article Frédéric ! Très instructif et plein de sagesse. Tu m’inspires, un grand merci pour tes articles de qualité

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    • Merci Adrien de ton commentaire, inspirer c’est totalement ce que je souhaite faire au travers le partage de mes expériences. Et comme tu pourras le constater dans les prochains, j’en ai des expériences à partager 🙂 La vie de bailleur est riche en événements inattendus… Mais cela fait aussi sa richesse!

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